“DE KANTOORMARKT IS EEN GRILLIG DIER"
Christian Sibilde (DDS & Partners) werpt zijn blik op kantoormarkt
De kantoormarkt is een grillig dier. Dat is althans goed te merken in Brussel waar de kantoorleegstand zorgwekkend is. Maar waar we ook vaststellen dat kantoren na twintig jaar dienst zijn achterhaald. Milieu, conjunctuur, congestie en het nieuwe werken alsook het centraliseren van overheidsdiensten zoals in Gent, Brussel of La Louvière is een trend die heel wat vierkante meters kantoorruimte inkort.
EIGEN KOERS
“Dit jaar bestaan we tien jaar", zegt Christian Sibilde, een van de drie vennoten van DDS & Partners. Het bureau is gevestigd aan de Louizalaan op een hoge etage vanwaaruit de stad Brussel zich deels ontvouwt. We zien groen en stad, rust en rumoer, oud en nieuw. De stad is een conglomeraat van bouwstijlen en is soms ook erg stijlloos. Niet ver hiervandaan bruist de Brusselse stedelijkheid aan een gezellig Kasteleinplein op een steenworp van Victor Horta's bureau en woonhuis in de Amerikaansestraat. Sibilde kent het kloppen van de stad als rasechte Brusselaar en zijn accent is er ook naar gelardeerd met warmgewalste klanken: “We zijn centraal gelegen, al hebben we ons vaak al de vraag gesteld of we niet beter aan de rand van de stad zouden zitten. We hebben uiteindelijk dan toch maar beslist hier te blijven.“
Uw ontwerpkantoor bestaat tien jaar, maar als ik uw leeftijd inschat, zit u ongetwijfeld al langer in het vak?
Christian Sibilde: “Dat klopt. Tevoren was ik vennoot binnen het bureau Atelier d'Art Urbain dat in 1979 het licht zag onder impuls van de in Ankara geboren Sefik Birkiye." Deze fase heeft hij definitief afgesloten om met DDS & Partners een eigen koers te varen. In het bureau is de gemiddelde leeftijd 35 jaar. “Wij zijn een jong bureau en werken zowel in België als in het buitenland." Het terrein is vooral de projectmarkt. Tot voor kort ook in Egypte, een markt die nu op apegapen ligt en zo goed als stilgevallen is. Sibilde wijst op een rijzige blokachtige constructie met een bizarre bekleding en zegt: “Kijk, dat was een kantoorgebouw dat we zouden bouwen in Egypte, maar het is helaas in de touwen blijven hangen. Het is zeker geen gemakkelijke markt. In dit land hebben we het probleem dat alles zeer goedkoop is in vergelijking met het buitenland. De marges zijn bijzonder klein en het is vechten om een architecturale meerwaarde te geven. We zien meer en meer dat het bij architectuur vooral om de stedenbouw gaat, en stedenbouwkundige kwaliteiten zijn vandaag sterk aan de orde. Dat was in de 18e eeuw ook het geval, toen zagen we in Brussel eilanden van moderne stedenbouw opduiken en werd van bovenaf beslist wat de kleur moest zijn van de façades."
PRIJZEN INGESTORT
De activiteiten van DDS & Partners focussen zich hoofdzakelijk op wooneenheden, hotels, winkels en shoppingmalls … Slechts 10% van zijn activiteiten spitst het bureau zich toe op de kantoormarkt tegenover 70% woonentiteiten. Cijfers die al heel veel zeggen over de situatie van de kantoormarkt. Christian Sibilde: “Er wordt gefluisterd dat er 2 miljoen vierkante meter kantoorruimte staat te verkommeren. Neem maar aan dat dat zeker 1,5 miljoen vierkante meter bedraagt. De prijzen zijn ingestort." Christian Sibilde verwijst naar gebouwen in de onmiddellijke omgeving van de Louizalaan: “Een volledig gerenoveerd kantoor wordt doorgaans verhuurd tussen de 220 en 240 euro/m² op jaarbasis. Een gebouw zoals waar wij in zijn gehuisvest, kost tussen 120 en 150 euro/m² op jaarbasis, dat is zomaar de helft! Hij wijst naar de overkant; daar is het slechts 95 euro per m² op jaarbasis. Dit zijn echte dumpingprijzen en het bewijst ook hoe moeilijk het momenteel is voor Brussel. In Diegem zijn de prijzen helemaal gekelderd, daar kun je een kantoorruimte vinden voor 75 euro per m². Maar ook rond de buurt van het Noordstation en het Schumannplein slaat de leegstand toe."
GROEIENDE RENOVATIEMARKT
Welke markten onderscheiden we in de kantoormarkt?
“Eén: er is een toenemende vraag naar renovatie, want heel wat kantoren zijn verouderd en voldoen niet meer aan de huidige werksituatie, noch aan de vereiste energieprestaties. Komt daarbij dat je, administratief gesproken, in Brussel ook een aantal klippen moet nemen zoals de wachttijd voor het verkrijgen van een vergunning, reken op een jaar tot anderhalf jaar voor je een vergunning krijgt. De doorlooptijd wordt er aanzienlijk door gerekt. We opereren niet alleen in Brussel. In Antwerpen aan de Desguinlei hebben we in samenwerking met ex-bouwmeester van Antwerpen Christian Borret de bestaande Viviumtoren van 15.000 m² gerenoveerd." Het uit de jaren 80 daterende kantoorgebouw van Vivium werd volledig gestript tot op het skelet en opnieuw aangekleed. De renovatie omvatte alle technieken en afwerkingen waarbij ook de volledige gevel werd gerenoveerd. Sinds de renovatie doet de toren zijn bijnaam spiegelpaleis alle eer aan, de gevel is gladder en even spiegelend als voorheen. Christian Sibilde: “Op het gebied van energieprestaties voldoet het aan de hedendaagse eisen met een K-peil van K38 en een E-peil van E70. Dit gebouw kreeg bovendien een BREEAM 'Very Good'-attest. Zeventien kantoorverdiepingen, een technische verdieping en twee ondergrondse niveaus herbergen 14.000 m² bovengrondse en ca. 5.000 m² ondergrondse oppervlakte."
POSTMODERNISTISCHE ARCHITECTUUR
Sibilde wijst nog een kantoorproject aan waarbij zijn bureau een grondige renovatie doorvoerde. Hij doelt op het voormalige kantoorgebouw BULL dat in 1985 werd gebouwd naar een ontwerp van architect René Stapels nabij het station Merode en het Jubelpark. Met zijn polychrome gevels met oranje- en blauwtinten is het een toonvoorbeeld van postmodernistische architectuur uit de jaren 80. Het gebouw, voormalige zetel van de Europese Commissie en vandaag in het bezit van P&V Verzekeringen, werd onderworpen aan uitgebreide renovatiewerken die in maart 2015 werden afgerond. Voor DDS & Partners was het een uitdaging om het gebouw in zijn architectonische waarde te respecteren en te 'herlezen'. “We hebben ons vooral op de binneninrichting gestort", zegt Sibilde. “Dit is het marktsegment van de promotie omdat we het gebouw volledig hebben aangepast aan de noden die vandaag aan de orde zijn. De markt van de promotie situeert zich o.m. aan de Albert II-laan in de Noordwijk; gerecyclede kantoorgebouwen worden er klaargestoomd voor een actuele kantoorbeleving."
BRUSSEL PASSIEF
“Passiefkantoren vormen het tweede marktsegment binnen de kantoorbouw. Wij merken dat deze markt aanzienlijk groeit en dat het Brusselse Gewest hier zijn verantwoordelijkheden opneemt. Voor elke stedenbouwkundige vergunning die vanaf 1 januari 2015 aangevraagd wordt in het Brusselse Gewest voor de bouw of de zware renovatie van een woning, een kantoorgebouw of een school, zal de passiefstandaard moeten worden nageleefd. Het akkoord 'Passief 2015' dat eind oktober 2012 ondertekend werd door Brussels minister voor Leefmilieu Evelyne Huytebroeck, verbindt alle hoofdrolspelers van de bouwsector ertoe om sinds 2015 de passiefstandaard toe te passen. Voor Brussel is dat een 'revolutie'. Het Brusselse Gewest wordt de eerste regio ter wereld waar de passiefstandaard is ingevoerd. Nog geen tien jaar geleden werd Brussel vooral gekenmerkt door haar energievretende gebouwen. Nu staat Brussel in de top drie van de passieve steden of regio's in Europa." Tot slot onderscheidt Christian Sibilde een derde markt. “In Wallonië zijn er circa 60.000 Walen die weer in eigen steden gaan werken. In Namen bouwen we, behoudens 20.000 m² kantoren, ook nog eens 12.000 m² woningen. Dit beantwoordt volledig aan de nieuwe tendensen van het wonen en werken op dezelfde plaats. Dat houdt in dat de mobiliteit in rekening wordt gebracht. Onze activiteiten ontplooien zich op dit gebied in Bergen, Luik en Charleroi. Nieuwe maatschappelijke tendensen vragen tevens om een nieuwe stedelijke configuratie." 
