Les prix des nouvelles constructions n'augmentent pas pour la première fois depuis la pandémie de corona

Dans ces communes wallonnes, les prix des maisons ont le plus augmenté

En 2024, bien que les prix des appartements et des maisons neufs aient augmenté respectivement de 2,24 % et de 3,48 %, ces hausses de prix ont surtout eu lieu au cours du premier semestre 2024. Au quatrième trimestre 2024, les prix des appartements neufs en Belgique se sont stabilisés pour la première fois (-0,11%). Les prix des maisons neuves se sont également stabilisés de 0,4 % par rapport au troisième trimestre. C'est ce qui ressort du Baromètre de la construction neuve, une initiative du promoteur de quartier Matexi et de la plateforme de données immobilières Realo, qui décrit l'évolution des prix sur le marché belge de l'immobilier neuf.

Stabilisation en 2024

L'analyse montre que les hausses de prix des appartements et des maisons neufs se stabilisent jusqu'en 2024, les prix des nouvelles constructions se stabilisant au quatrième trimestre pour le deuxième trimestre consécutif. Cette stabilisation devient encore plus évidente lorsqu'on la compare aux tendances des prix des dernières années : en 2022, les prix augmentaient encore d'environ 7,5 %, en 2023, ils n'augmentaient que de 4,5 % et actuellement, l'augmentation oscille autour de 3 %.

"Si l'évolution des prix et des coûts au cours du dernier trimestre de 2024 peut indiquer une meilleure accessibilité des biens immobiliers neufs, les prix ont tout de même fortement augmenté au cours des trois dernières années, principalement en raison de la forte hausse des coûts de construction. En raison de la hausse des taux d'intérêt, la capacité d'emprunt des ménages belges a diminué alors que les prix des nouvelles constructions ont continué à augmenter, ce qui a exercé une forte pression sur l'accessibilité", déclare Fabrice Luyckx, Data Analyst chez Realo.

Évolution des prix par commune

Le Baromètre de la construction neuve a également recalculé l'évolution des prix par commune sur une base annuelle pour l'ensemble de l'année 2024, révélant à nouveau des différences dans les augmentations de prix entre les communes. Pour les appartements neufs, le Baromètre des nouvelles constructions observe une corrélation positive entre les prix et les augmentations de prix.
Roel Helgers, économiste de marché chez Matexi: "Les prix des appartements neufs dans les communes chères ont augmenté - tant en termes absolus que relatifs - plus rapidement que dans les communes moins chères, ce qui peut indiquer une corrélation avec l'accessibilité (en baisse)."

Maison ou appartement

Il est à noter que les augmentations de prix des maisons et des appartements dans les différentes municipalités ne sont pas similaires. Seule Chaudfontaine apparaît, pour les deux types de logements, comme la commune où les prix ont le plus augmenté ces dernières années. Pour le prix des maisons, on constate que ce sont surtout les communes liégeoises qui ont connu une augmentation entre 2019 et 2024. Nandrin, Chaudfontaine, Neupré, Eupen, Herstal et Tinlot entrent toutes les six dans le top 10 des communes où l'augmentation des prix a été la plus forte. Celles (Hainaut), Chapelle-lez-Herlaimont (Hainaut), Attert (Luxembourg) et Tenneville (Hainaut) rejoignent ce top 10.

En ce qui concerne les hausses de prix forfaitaires, elles sont davantage réparties entre les différentes provinces et les municipalités associées. Le Luxembourg et Liège arrivent en tête avec chacun 4 communes où les prix ont le plus augmenté. Durbuy, Aubange, Habay et Arlon sont en tête au Luxembourg. Blegny, Saint-George-sur-Meuse, Welkenraedt et Chaudfontaine sont en tête à Liège. Rixensart et Waterloo (tous deux dans le Brabant wallon) complètent le top 10.

Baisse de l'accessibilité

Au cours des trois dernières années (2021T4-2024T4), les prix des maisons et des appartements neufs ont fortement augmenté, de 15,8 % et 14,7 % respectivement. Cette hausse est principalement due à l'augmentation des coûts de construction. Bien que le niveau général des prix (inflation) ait également augmenté d'environ 15,5 % et que le pouvoir d'achat des consommateurs belges soit protégé par l'indexation (automatique) des salaires, une forte hausse des taux d'intérêt hypothécaires (de 1,38 % à la fin de 2021 à 3,03 % en octobre 2024 - source : Banque nationale de Belgique) a entraîné une forte baisse de l'accessibilité financière. Même après ajustement de l'indexation des salaires, un consommateur belge doit aujourd'hui payer environ 16,3 % de plus pour compenser l'augmentation des taux d'intérêt, ce qui indique une baisse significative du pouvoir d'achat ou de l'accessibilité financière au cours de cette période. Par conséquent, le niveau de prix auquel l'offre et la demande se rencontrent est de plus en plus limité.

Roel Helgers: "Comme le Baromètre de la construction neuve l'a également constaté à la fin de 2024, le déséquilibre structurel entre l'offre et la demande persiste et ne fera que s'accentuer dans les années à venir en raison du faible volume de permis délivrés et du faible nombre de demandes de permis supplémentaires. Ce qui pourrait être décisif en 2025 pour que la construction neuve joue un rôle significatif dans la résolution de la crise du logement, c'est le régime fiscal, des permis plus nombreux et plus rapides, et des partenariats public-privé efficaces."