Prijzen van nieuwbouw stijgen voor het eerst niet meer sinds de coronapandemie

In deze Vlaamse gemeenten stegen woningprijzen het meest

In 2024 stegen de prijzen van nieuwbouwappartementen en -huizen dan wel met respectievelijk 2,24% en 3,48%, deze prijsstijgingen vonden voornamelijk plaats in de eerste helft van 2024. In het vierde kwartaal van 2024 stabiliseerden de prijzen van nieuwbouwappartementen in België voor het eerst (-0,11%). Ook de nieuwbouwhuizenprijzen stabiliseren met 0,4% t.o.v. het derde kwartaal. Dit blijkt uit de Nieuwbouwbarometer, een initiatief van buurtontwikkelaar Matexi en vastgoeddataplatform Realo, dat de prijsevoluties van de Belgische nieuwbouwvastgoedmarkt in kaart brengt.

Afvlakking in 2024

Analyse toont hoe de prijsstijgingen van zowel nieuwbouwappartementen als -huizen afvlakken doorheen 2024 en hoe in het vierde kwartaal de nieuwbouwprijzen voor het tweede kwartaal op rij stabiliseren. Deze afvlakking wordt nog duidelijker in vergelijking met de prijsevoluties van de laatste jaren: in 2022 stegen de prijzen nog rond de 7,5%, in 2023 was dat nog maar 4,5% en momenteel schommelt de stijging rond de 3%.

“Prijs- en kostenevoluties in het laatste kwartaal van 2024 kunnen dan wel wijzen in de richting van betere betaalbaarheid van nieuwbouwvastgoed, toch zijn de afgelopen 3 jaar de prijzen sterk gestegen voornamelijk door sterk toegenomen bouwkosten. Als gevolg van de hogere rentevoeten daalde de ontleningscapaciteit van Belgische huishoudens, terwijl de nieuwbouwprijzen bleven stijgen, wat de betaalbaarheid sterk onder druk zet", vertelt Fabrice Luyckx, Data Analyst bij Realo.

Prijsevolutie per gemeente

De Nieuwbouwbarometer herberekende ook voor het volledige jaar 2024 de prijsevolutie per gemeente op jaarbasis, waaruit opnieuw verschillen in prijsstijgingen tussen gemeenten naar boven komen. Voor nieuwbouwappartementen observeert de Nieuwbouwbarometer een positieve correlatie tussen prijzen en prijsstijgingen.
Roel Helgers, Markteconoom bij Matexi: “De prijzen van nieuwbouwappartementen in dure gemeenten stegen - zowel in absolute als relatieve termen - sneller dan in minder dure gemeenten, wat kan wijzen op een verband met de (afname van) betaalbaarheid.”

Huis vs. appartement

Opvallend is dat de prijsstijgingen voor huizen en appartementen in de verschillende gemeenten niet gelijk loopt. Enkel Knokke-Heist en Kraainem komen bij beide soorten huisvestiging naar voor als gemeenten waar prijzen de afgelopen jaren het meest stegen. Bij de prijs van woningen zien we dat vooral gemeenten in Limburg een stijging kende tussen 2019 en 2024. Nieuwerkerken, Hasselt, Kortesem, Wellen, Peer en Halen komen alle zes binnen in de top 10 van gemeenten waar de prijsstijging het hoogst was. Sint-Martens-Latem (Oost-Vlaanderen), Kraainem (Vlaams-Brabant) en Wezembeek-Oppem (Vlaams-Brabant) vervoegen die top 10.

Bij de prijsstijgingen voor appartementen, spant de provincie Antwerpen de kroon. Met Zwijndrecht, Schilde, Hove, Wuustwezel, Meerhout en Kalmthout vult Antwerpen de top 10 van gemeentes met de grootste prijsstijging voor appartementen. Koekelare (West-Vlaanderen), Kraainem (Vlaams-Brabant) en Keerbergen (Vlaams-Brabant) vullende de top 10 aan.

Daling betaalbaarheid

De afgelopen drie jaar (2021Q4-2024Q4) zijn de prijzen van nieuwbouwwoningen en -appartementen fors gestegen, met respectievelijk 15,8% en 14,7%. Deze stijging werd voornamelijk aangedreven door hogere bouwkosten. Hoewel het algemene prijspeil (inflatie) eveneens steeg met ongeveer 15,5% en de koopkracht van de Belgische consument beschermd wordt door middel van (automatische) loonindexatie, zorgde een sterke stijging van hypotheekrentevoeten (van 1,38% einde 2021 naar 3,03% in oktober 2024 - bron: Nationale Bank van België) voor een sterke daling van de betaalbaarheid. Zelfs na correctie voor loonindexatie moet een Belgische consument vandaag ongeveer 16,3% meer betalen om de gestegen rentevoeten te compenseren, wat duidt op een aanzienlijke daling van de koopkracht of betaalbaarheid in deze periode. Hierdoor wordt het prijsniveau waarop vraag en aanbod elkaar ontmoeten steeds beperkter.

Roel Helgers: “Zoals de Nieuwbouwbarometer ook al eind 2024 vaststelde, blijft het structurele onevenwicht tussen vraag en aanbod bestaan, en zal het de komende jaren alleen maar toenemen door het lage volume aan afgeleverde vergunningen en het lage aantal bijkomende vergunningsaanvragen. Wat in 2025 doorslaggevend kan zijn om nieuwbouw een rol van betekenis te geven in de oplossing van de wooncrisis zijn het fiscale regime, meer en snellere vergunningen, en efficiënte publiek-private samenwerkingen.”